汇率计算:该地块出让面积3.5万平方米

2021-10-13 09:35:35 by Admin 外汇观点
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10月12日,杭州第二轮集中供地开拍,计划出让31宗涉宅地块,面积2873亩。

然而11日晚间,杭州突发公告,宣布终止17宗地块的挂牌出让活动,占总出让宗数的五成以上,其中包含了此前“竞品质”的10宗地块。

有消息称,终止出让是由于上述地块无人报名。

至此,杭州二轮供地仅余14宗地块,总建筑面积174万平方米,总起拍价246.2亿元。最终,14宗地块全部出让,总成交金额仅257亿元,与首轮的超1100亿元成交额相差甚远。其中9宗底价成交,占比超六成。

从结果来看,本土房企拿地较多,绿城和杭州地铁各摘得两宗,滨江、杭州西湖城投、杭州拱墅投资发展有限公司等企业各有所得。

绿城、滨江还在补仓

在二轮供地整体遇冷的情况下,萧山城区市北两宗地块还是拍出了较高溢价率,分别被绿城、滨江杭州两大本土房企拿下,溢价率分别为11%和8.37%。

据了解,两地块均位于萧山经开区市北单元,相距不远,靠近建设三路地铁站,周边配套相对完善,但由于有幼儿园等配建,最终溢价率和楼面价存在部分差距。

绿城经过22轮的竞价,以21.1亿元总价拿下了萧山城区市北单元20地块,溢价率达11.04%,为本轮溢价最高的地块,成交楼面价达2.4万元/平方米。该地块出让面积3.5万平方米,用途为住宅用地。

滨江则经过17轮竞价,以20.7亿元总价摘得萧山城区市北单元37、38号地块,溢价率8.37%,成交楼面价2.3万元/平方米。不过,该地块内37号地块为住宅用地,建筑面积8.8万平方米,需配建面积为0.89万平方米的公租房;而38号地块被规划为幼儿园用途,用地面积0.9万平方米,容积率不大于1。

有趣的是,绿城拿下的地块南侧即是滨江今年1月摘得的一宗宅地,彼时滨江拿地的溢价率为29.9%,竞配自持面积为11%,成交楼面价约2.6万元/平方米,明显高于上述两宗地块。

克而瑞数据显示,前9月,滨江以781.71亿元的全口径销售额位列杭州各房企首位,绿城以635.14亿元紧随其后;在权益金额方面,绿城则以471.92亿元的销售额位居第一,滨江425.36亿元稍逊之。

此外,绿城还联手西房、坤和以29.15亿元拿下了临平区临平新城星桥片区,成交楼面价1.36万/平方米,溢价率4.67%。

9宗底价成交

除了两宗萧山市北地块,上城区彭埠地块、拱墅区运河新城地块的出让过程中也出现不低的溢价率。

前者被金隅以38.2亿元摘得,溢价率达7.91%,成交楼面价约3万元/平方米。根据出让条件,该地块所建商品住房毛坯销售均价不高于4.2万元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于4.62万元/平方米。如实施装修销售的,装修价格不高于0.45万元/平方米。

据悉,该地块东至环站东路,南至规划绿化,西至规划道路,北至环站南路。被规划为住宅用地,出让面积5.2万平方米,建筑面积12.56万平方米,起拍价为35.38亿元,还需有不少于1.23万平方米地上住宅建筑面积作为配建公共租赁住房。尤小姣

后者则被中海以溢价6.23%、59.7亿元总价竞得,成交楼面价2.5万元/平方米。

除上述5宗溢价地块,其他9宗均是底价成交。

杭州房地产、富春山居联合体11.54亿元拿下富阳区富春90-2号地块,楼面价1.37万元/平方米;杭州地铁以总价35.26亿元囊获临平区杭州地铁9号线昌达路车辆段上盖物业综合体项目两地块;德信以6.36亿元拿下萧山区新河村老十房1号地块,楼面价0.7万元/平方米;中天以6.35亿元拿下了临安区中心城区单元01-ZX-02-71地块,楼面价1.16万元/平方米;荣大建设以1.53亿元竞得临安区太湖源镇F-07地块,楼面价0.41万元/平方米;杭州拱墅投资发展有限公司以底价1.3亿元竞得拱墅区铁路北站单元GS1105-R21-01A地块,楼面价0.36万元/平方米;西湖城投以底价15亿元竞得西湖区双桥单元XH0201-08A地块,楼面价1.49万元/平方米;兴耀以11.2亿元的总价将钱塘区核心区青西二路西侧地块收入囊中,成交楼面价约1万元/平方米。

这与首轮的“高温”竞拍形成鲜明对比。

5月初,杭州首轮集中供地出让57宗地块,总出让金超1100亿元,整体溢价率24.85%,部分地块竞自持比例较高,后期甚至出现有房企因“算不过账”而选择放弃5000万元保证金退地的现象。

中指研究院浙江分院常务副总高院生认为,二轮供地热度下降明显,一方面是受到房企资金压力影响,银行房贷额度紧张,放款速度放慢,房企回款压力增大,同时房企融资渠道收紧,并且在8月26日重新发布的杭州2021年第二批住宅用地集中出让公告中明确竞买企业的购地资金五个“不得”,因此房企拿地意愿受抑制,拿地更趋向于理性;另一方面在于土拍门槛的提升,从禁马甲、限制拿地宗数、提高保证金比例、竞品质地块需先提供建设方案且需现房销售等多角度提升要求,一定程度上也削减了开发商拿地热情。

克而瑞认为,在资金紧张的背景下,当杭州、宁波等核心城市利润率持续走低,果断调仓,转战核心城市周边利润较高的城市,或者进一步下沉三四线、在市本级包括下属县市挖掘更大的发展空间,已经成为房企优化投拓策略、续航稳健发展的必答题。

来源:国际金融报 左宇


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